ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THẠC SĨ – LUẬT SƯ LÂM HOÀNG
Trụ sở chính: Số 160/24/8 Phan Huy ích, P.12, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
Hotline: 0903 615 005 – Thạc sĩ.Luật sư Lâm Hoàng
Email: hoangluatsu@gmail.com
Website: www.hoangluatsu.com

youtube
google

Bài viết

Vi bằng trong giao dịch đặt cọc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC LÀ GÌ?

  1. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm:

o      Giao kết hợp đồng;

o      Thực hiện hợp đồng.

  1. Hình thức hợp đồng:

Không bắt buộc công chứng: Có thể (1) Công chứng; (2) Ký Giấy tay; (3) Lập vi bằng.

* SỬ DỤNG VI BẰNG TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC


  1. Vi bằng là gì

- Là một dạng biên bản chỉ do Thừa Phát lại lập;

- Vi bằng có thể đính kèm các tài liệu chứng minh, hình ảnh, đĩa ghi âm, ghi hình..

- Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư Pháp, đương nhiên có giá trị chứng cứ.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.

  1. Lập vi bằng để làm gì?

- Phòng ngừa rủi ro, đảm bảo an toàn pháp lý;

- Chứng minh quá trình thực hiện giao dịch;

- Hoàn thiện thủ tục để giao kết/ thực hiện/giải quyết tranh chấp;

- Tạo niềm tin cho khách hàng trong giao dịch.

  1. Các dạng vi bằng thường gặp

Quá trình mua bán nhà/ đất là một quá trình dài từ đám phán, giao kết hợp đồng đặt cọc, giao nhận tiền/ tài sản, giao kết hợp đồng mua bán chính thức, thực hiện hợp đồng mua bán, giao nhận tiền/ tài sản theo hợp đồng mua bán… ở mỗi giai đoạn, cho dù hợp đồng được công chứng, hay không được công chứng thì sự tham gia lập vi bằng của Thừa phát lại đều đảm bảo cho khách hàng sự an toàn pháp lý, không chỉ giúp cho khách hàng giao dịch thuận lợi mà vi bằng còn là vũ khí sắc bén cho khách hàng trong thương lượng, giải quyết tranh chấp tại Tòa nếu có tranh chấp xảy ra!

a. Vi bằng nhằm hạn chế rủi ro:

  • Tình huống 1: Ghi nhận buổi làm việc để xác lập hợp đồng

A và B không thể công chứng hợp đồng đặt cọc, vì chưa đủ giấy tờ theo quy định (nhà/đất đang được cấp sổ, đang hợp thức hóa, đang kê khai di sản… hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ), các bên có thể lựa chọn hoặc là ký giấy tay, hoặc là nhở Thừa phát lại lập vi bằng sự kiện thỏa thuận đặt cọc.

Nếu ký giấy tay, các bên sẽ gặp nhiều rủi ro nếu tranh chấp xảy ra. Lúc đó, các bên phải tự chứng minh việc giao kết hợp đồng.

Nếu yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng, các bên sẽ được tư vấn pháp lý, có thể được soạn thảo giúp những văn bản, thỏa thuận và Thừa phát lại sẽ lập vi bằng ghi nhận sự kiện các bên thỏa thuận đặt cọc. Vi bằng có giá trị chứng cứ không cần phải chứng minh, tạo niềm tin cho giao dịch giữ các bên.

  • Tình huống 2: Giao nhận tiền để thực hiện hợp đồng.

Khác với công chứng viên, Thừa phát lại có thể ghi nhận việc giao nhận/ chuyển tiền giữa các bên để thực hiện hiện hợp đồng/ giao dịch. Việc giao nhận tiền ghi ro là nhằm mục đích thực hiện hợp đồng, và đính kèm hợp đồng với vi bằng.

Đây là chứng cứ không thể bác bỏ trong việc chứng minh quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng. Bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường theo thỏa thuận đặt cọc đã xác lập.

  • Tình huống 3: Bàn giao nhà + tài sản như thế nào?

Nhiều trường hợp, các bên không thỏa thuận rõ việc bàn giao nhà + tài sản, hoặc các tài sản gắn liền với bất động sản, dẫn đến việc bàn giao tài sản khác với lúc ban đầu các bên thỏa thuận. Để phòng ngừa rủi ro, các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà/đất + tài sản đính kèm ngay khi ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tài sản được bàn giao theo đúng thỏa thuận.

Trường hợp này cũng thường được áp dụng đối với các tình huống cho thuê nhà/đất.

b. Vi bằng chứng minh quá trình thực hiện giao dịch;

Trong quá trình thực hiện giao dịch, sẽ có nhiều tình huống xảy ra. Đó có thể là do nhà chưa kịp hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý, hoặc không thanh toán kịp, hoặc quá trình thanh toán nhiều lần… các bên có thể điều chỉnh hợp đồng, hoặc ký nhận tiền nhiều lần khác nhau…

Để đảm bảo an toàn pháp lý, chứng minh quá trình thực hiện giao dịch, chứng minh trách nhiệm vi phạm khi tranh chấp xảy ra, các bên đều có thể yêu cầu Thừa Phát lại lập vi bằng ở mọi giai đoạn khác nhau.

c. Vi bằng nhằm hoàn thiện thủ tục để giao kết/ giải quyết tranh chấp

Thực tế có rất nhiều trường hợp xảy ra như:

(1) Hợp đồng mua bán giấy tay, khi tranh chấp tại Tòa, Tòa án yêu cầu các bên hoàn thiện thủ tục công chứng;

(2) Trong hợp đồng đặt cọc, các bên không ghi rõ thời điểm, địa giao kết, Hoặc xử lý trường hợp đặt cọc “giữ chỗ” đề tìm “mối” khác mua nhà…

Làm thế nào để hoàn thiện thủ tục, chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ, từ đó nắm chắc chứng cứ có lợi trong tay khi thương lượng, hoặc giải quyết tranh chấp tại Tòa?

Tình huống dưới đây là một ví dụ:

http://thuaphatlaihaibatrung.com/tin-tuc/chi-tiet/140/su-dung-vi-bang-trong-qua-trinh-dat-coc-mua-ban-nha.html

Tình huống bên trên nói về trường hợp hai bên ký giấy tay đặt cọc mua bán nhà. Bên mua đặt cọc 300 triệu, thời hạn ký hợp đồng mua bán là 30 ngày. Tuy nhiên, 30 ngày sau, bên bán đổi ý không bán nữa, và trả lại tiền cọc. Như vậy, nếu là người tư vấn cho khách hàng lựa chọn, mua cân nhà nói trên, mình cần chú ý những vấn đề gì về mặt pháp lý, phòng ngừa rủi ro?

Trong giao dịch này, cần chú ý mấy vấn đề:

  1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng?

Chúng tôi hoàn toàn nhất trí với ý kiến của Công chứng viên, Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng để an toàn trong giao dịch, các bên nên nhờ Công chứng viên chứng nhận hợp đồng.

Ngoài ra, các bên có thể lựa chọn các phương thức khác như:

- Tự ký tay với nhau, như trong tình huống. Trong trường hợp này, khả năng dẫn đến tranh chấp tương đối cao vì các bên chưa được tư vấn đầy đủ; việc xác lập hợp đồng, giao nhận tiền thiếu sự ghi nhận của Bên thứ 3, dể phát sinh tranh chấp, nhưng khó xử lý khi có tranh chấp…

- Nhờ Thừa Phát Lại lập vi bằng ghi nhận buổi làm việc việc các bên có giao nhận tiền để thực hiện hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này gần giống như công chứng, hạn chế rủi ro của các bên trong giao dịch, đồng thời ghi nhận luôn việc giao nhận tiền giữa các bên.

  1. Làm thế nào để xác định một bên vi phạm hợp đồng?

Trong tình huống này, các bên xác định là sau 30 ngày sẽ công chứng, nhưng hôm nay bên Bán đổi ý không bán nữa.

Vấn đề là làm thế nào để xác định một bên vi phạm hợp đồng, đổi ý không bán? Trong hợp đồng có xác định thời gian, địa điểm sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức?

Để chứng minh điều đó, nên nhờ  Thừa phát lại lập 02 vi bằng:

- Vi bằng thứ nhất ghi nhận việc giao cho bên bán 1 thư thông báo, trong đó hẹn cụ thể thời gian, tổ chức hành nghề công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức. Nếu bên bán không có mặt, xem như từ chối chuyển nhượng, và xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc;

- Vi bằng thứ 2 ghi nhận buổi làm việc tại tổ chức hành nghề công chứng: Thừa phát lại sẽ ghi nhận lại buổi làm việc. Nếu như bên bán không đến, thì Thừa phát lại ghi nhận bên bán không đến. Nếu bên bán đền, nhưng từ chối ký công chứng thì Thừa phát lại cũng ghi nhận lại nội dung đó, làm cơ sở để bên mua chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ.

Như vậy, với hai vi bằng nói trên, bên mua đã xác lập chứng cứ chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, làm cơ sở để thương lượng hoặc yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp.

Lưu ý là, các trình tự nói trên đều có thể áp dụng trong trường hợp bên bán từ chối bán, hoặc bên mua từ chối mua!

Trích theo thuaphatlai24h.com.vn

  • Đăng ký nhận bản tin



Hỗ trợ trực tuyến

logo